仲良くしてくださってる司法書士の先生が「地面師対策オフ会」を主催されまして、お声がけいただきましたので、よろこんでと出席してまいりました。

そこで５分間程度お話しくださいと言われましたので、事前に本を３冊購入し、積水ハウスの調査報告書や関連判決を読んでまじめに勉強しました。

そこでお話ししたところ、主催の司法書士の先生が、面白かったんでブログにまとめてください！（振り返るとお世辞かもしれない。いや、お世辞だ。）と言ってくださったので、せっかくなので原稿をアップすることにしました。

なお、オフ会では地面師たちの登記・土地取引監修・司法書士長田修和先生がいらっしゃたので、色々とご苦労された話を教えていただきました。司法書士の先生として誇り高く、経験豊富でとても素敵な先生です。めちゃくちゃ贅沢で貴重な機会ですね、ありがとうございます！

以下原稿（＋ちょっと関連ツイートと、積水ハウス事件部分③④を追記したもの）です。

本日は、地面師対策オフ会に参加させていただき、主催された司法書士の先生には大変感謝申し上げます。

オフ会に当たって、本は三冊「地面師たち」（新庄耕、集英社文庫。これは原作本。）、「地面師」（森功、講談社文庫、これは実際の地面師事件ルポ。）、「保身」（藤岡雅、角川文庫、これは積水の裏話、お家騒動メイン。）そして、積水の調査報告書及び関係判決に目を通しました。

特に積水ハウスの調査報告書は公開されてネットで見られます（積水ハウス分譲マンション用地の取引事故に関する総括検証報告書の受領及び公表について）。地面師の手口分析と人間心理が描かれて、とても面白かったです。

ちなみに私の事務所がある地域では、地面師というたいそうなものは必要がなくて、認知症や知的障害のある方などが、ストレートにだまされて自宅を相場よりも著しく低額で売却させられたりしています。

最近では不動産会社が資産価値のない２００万程度のマンションの１室を５０以上の共有持ち分にして、例えば５０分の１０の持ち分を、認知症高齢者に数千万円という高額の価格で売りつけてたりしています。

先日も、受任事件の関係で、認知症高齢者を騙して準詐欺罪で起訴された被告人らの刑事事件の期日にいきましたが、被告人らの勤務する会社には詐欺マニュアルとともに高齢者のデータが数万件保存されているそうです。そしてその不動産会社代表者も、一味も不起訴となっています。これからも認知症高齢者に対する詐欺事件の被害は増大していくことと思います。

ちなみに過去の手がけた関係事件のツイートの一例です。

①さて、テーマの地面師たちですが、大変面白くて、特に１話が好きです。この一話で地面師の手口と人物関係を伝えて、今後の展開に期待を持たせる。素晴らしい出来です。

第１話で描かれたのは、あの印象的なおじいさんの ピーコックは高いので反対側のライフに行きます。ライフは安いので。事件です。これは時期的、場所的な関係でみて、富ヶ谷事件もモチーフにしたものではないかと考えられます。

この富ヶ谷事件では公正証書への信用（公正人を利用した登記義務者であることの確認する本人認証制度です。不動産登記法第23条第4項第2号。なりすましを本人とするために使われました。）とともに、弁護士の社会的信用も利用されました。関与した弁護士はM永法律事務所のM永弁護士、そして元イソ弁のY水という人間です。

元イソ弁は、それより前に弁護士資格を失っており、コンサルタントとしてこの地面師の不動産取引の話を持ってきました。M永弁護士は、東京二弁の副会長を務めた弁護士でしたが当時すでに認知症気味の７０代後半。物忘れ外来に通ってたそうです。

いわゆる元イソ弁による非弁乗っ取り事務所だったと思います。法律事務所を利用した打ち合わせ、売買契約、弁護士関与の公正証書、これらが買主の目を曇らせました。

②この富ヶ谷事件の民事の損害賠償請求訴訟ですが、６億４８００万円という巨額の損害賠償請求訴訟（構成は、弁護士や司法書士らも含めた共同不法行為責任。）です。M永弁護士の請求は東京地裁の第１審で認められましたが司法書士に対する請求は棄却されました（東京地裁平成２９年１１月１４日判決）。

そして控訴審（東京高裁平成３０年９月１９日判決）ですが、司法書士の責任が半額、認められました。半額といえども３億２４００万円ですよ、大変、こわいなと思いましたが、ただ、最高裁の令和２年３月６日判決では差し戻しとなりました。

有名な判決で、詳細は省略しますが、司法書士の注意義務の範囲として直接の委任者に対する注意義務とそれ以外の第三者に対する注意義務を分けている、興味深い判例です。

（この事件では、ダミー会社のオンライフが中間に入って取引がされており、司法書士は後続の取引であるオンライフと買主の受任という形だったので、司法書士は委任者に対する高度の注意義務までは負わない（第三者に対する注意義務にとどまる）というものでした。差し戻し後はどうなったのか調べてもわかりませんでしたが和解で落ちたのではないでしょうか。）

なお、M永弁護士は懲戒請求されており、６か月の業務停止となりました。調べると平成３０年の業務停止中に登録抹消されてます。

以上のように、このように弁護士の信頼、公正証書への信頼（公証人による本人確認）を利用する手口が積水ハウス事件でも使われ、残念なことではありますが弁護士業界の苦境も相まって地面師事件が生じていると考えると、大変興味深いお話でした。

③積水ハウス事件は、60億以上の被害額ですが富ヶ谷事件をさらに巧妙にした手口です。富ヶ谷事件では公正証書による本人認証制度、弁護士への信用を利用したものですが、積水事件ではこれに加えてさらに「IKUTA HOLDINGS」を介在させて先行の売買契約の形を整えました。

IKUTA HOLDINGSはドラマで言うところの胡散臭い白メガネ野郎が代表を務める阿比留HDです。地面師と代表取締役のイクタは、申し込み証拠金として２０００万円を払って偽売主と売買契約を締結したという形にしました。公証役場で２０００万円の札束を前に偽売主とイクタが一緒に写真撮ってるそうです、この時点ですごい怪しいです（笑）

これに対して積水側は「イクタが２０００万円しか払ってない、いつ解除されてもおかしくない」という不安と「イクタが他への転売しちゃうのでは・・・」という不安要素を抱えていました。これが積水側の心理を焦らせていったようです。

そして偽売主（なりすまし）とIKUTA HOLDINGS、IKUTA HOLDINGSと積水との間でそれぞれ売買契約を締結した際（平成２９年４月２４日）に、それぞれに仮登記してるんですけども、仮登記では登記済権利証は申請書類の添付書類ではないんですね。そして法務局が仮登記申請に不備がないと判断した、これも積水を最終決済まで走らせてしまった大きな要因だと思います。

④積水の調査報告書によるといくつも積水が引き返すポイントがありました。ドラマにもありましたが、契約後決済の前までに、積水はその取引の売主は真の所有者じゃないという警告の通知書３通を受け取りました。ドラマでは小池栄子が、山本耕史に追い詰められてううっと感極まって「こちらへ」と言って五智如来像を見せて、けむに巻くやつです。

この通知書は病床にある真の所有者の親族（異母兄弟）が出したものです。積水側は、何をしたかというと、「あなたがこの通知書出したわけではないですよね？」と聞いてその確約書を取り付けようとしたそうです。そんなの、なりすましが、自分が通知書出したっていうわけないじゃないですか。

それ以外にも、なりすましが住所地番を間違えたり、干支を間違えたり、誕生日違ったり、約束していたのに権利証を持参しなかったなどのほころびはあるのですが、積水側はつきすすんで、決済日も前倒しにしています。

積水の調査報告書は、法務部の右往左往、顧問弁護士の助言等々もエピソードあり、これは人間心理として本当に面白かったので、興味をお持ちの方はぜひご覧になってください。面白さ、ドラマ以上。

以上、そのほかにも積水のその後のお家騒動（株主代表訴訟）などありますが、地域の弁護士という職業柄、惹かれた４つの面白かった話でした。

今日は皆様と、楽しい時間を過ごしたいと思います、どうぞよろしくお願いいたします。

裁判所の書記官さんのお仕事とは…？

裁判所の書記官さん。あたしたち訴訟業務も行う街弁にとってみれば、大変大きな存在です。

X（旧Twitter）では、よく書記官さんのことをツイートしていたのですが、当業界以外の方から「書記官さんって何ですか」と質問されました。

たしかに、法曹関係者ではないと、書記官さんの役割ってよく分からないですよね。

あたしもそのとき、どうやって答えればいいかと分からなくて、つい「裁判所の使い魔です」と答えてしまいました（笑）まぁ、あたらずとも遠からずってところでしょうか。すみません。

正式には、裁判所書記官は、裁判手続に関する記録等の作成・保管や、民事訴訟法や刑事訴訟法といった手続法で定められた事務及び裁判官の行う法令や判例の調査の補助といった仕事をしています（裁判所法第60条）。詳細は裁判所のHPでご確認ください。

実際、弁護士が民事代理人として担当した事件の判決の問い合わせ電話で、朗報をもたらしてくれるのも、悲報をもたらしてくれるのも書記官さんです（弁護士は実際、民事裁判の判決言い渡し期日に出頭することは少なく、通常書記官さんに電話で判決内容を聞いたりします。）。

通常、書記官さんは裁判官と弁護士の間の情報をスムーズに伝達してくれるという役割を果たしてくれます。何せ、書記官さんは裁判所の窓口ですから、弁護士の姿をよく見ています。地方であればそれはなおのこと。

書記官さんと弁護士とのかかわり

さて、このように書記官さんは弁護士と、多くの接点があります。だからこそ、ちょっと面白い話もあるんです。

１０年以上は前の話ですが、あたしが弁護士登録したときに少々問題となったのは、弁護士が調べずになんでも書記官に問い合わせしてくる（少しは自分で調べなさいよ！）という話でした。

そんな中で、仲の良かった男性の書記官さんから面白いエピソードを聞いたのでご紹介します。この「マユミちゃん（仮）」ツイートはみなさんに受けました（笑）

昔は書記官さんとの距離も近かった

今はちょっと雰囲気が違いますし、都会と地方で事情は異なりますが、１０年以上前はもっと書記官さんと弁護士の距離が近い印象がありました。

もちろん裁判所と弁護士の癒着などという話は一切ないのですが、適切に交流があった方が一定の信頼関係が築け業務が円滑になりますし、弁護士会との情報交換もスムーズだったりもするのです。

特に、地方では、書記官さんがその地の新人弁護士を育てようとしてくれていたのも事実です。

破産管財事件や、後見等事件についても担う弁護士が足りないというところから、裁判所にとっても新人弁護士は貴重な存在だったと思います。あとただ目新しいもの好きな書記官さんだったかもしれませんね…

実際、弁護士業務を行う中で、あたしは書記官さんに助けられたこともままあります。

あたしが新人弁護士として法廷デビューしたときの時の話です。今は年増ですが、昔はういういしかったんです（照）

時折、厳しい書記官さん…

このように弁護士の生態を知り尽くしている書記官さん。

時には、こんな争いごとも生じます…

書記官さんは重要な裁判書類の受領書なども作成、管理しますからね、署名などがフリクション使用で消えたりするのは大ごとなんです。

またこのツイートのように、優秀で気が利きすぎる書記官さんもいます（笑）弁護士を信用してない、というか信用されてないのあたしだけなんでしょうかね…

だめおしで、事務員さんにも厳しい書記官さん。誤字は見逃しません（笑）

このように弁護士の訴訟業務に関与し、重要な役割を担ってくれる書記官さん。

いつもありがとうございます。いくら感謝しても、し足りないです！

資格試験に受かりにくい受験生の特徴

あたしも受験生だった時代はありまして、もう一昔前のことなので偉そうに勉強法だとかは伝えられそうにはないのですが、受験である以上、普遍的な事象ってあるとは思うんですよね。

そして資格試験に合格する方法って色々とあると思うのですが、合格しない受験生（合格しにくい受験生）っていうのはある程度一般化できるのではないかなと思うんです。幸せはいろんな顔をしているが不幸はみな同じ顔をしている、みたいな。

そこで、あたしの考えをまとめた上で、Twitter上で同業者の皆さんにご意見を聞いてみました。なお税理士の方からも税理士試験もこれは同じですと言われたので、やはり資格試験共通にいえる特徴かもしれませんね。

素直じゃない人（頑固な人）

これってバカにできない話です。人からダメな点を指摘されてもそれを受け入れられないって自分の改善すべきところを改善しないということなので、当然合格は遅れると思います。

たとえば答練を受けて、○○の論点を書きましょうという指摘が採点者から入ったとして、「こいつ分かってない、オレは○○をちゃんと書いたのに！」といって採点者を責めるタイプ。こういう人より「そうか気づきにくかったんだな、今度は独立して段落を設けて分かるように書こう！」と工夫するタイプが合格に近いタイプかと思います。

ちなみに、この現象は弁護士が準備書面で主張したのにあまりくみ取ってもらえずに裁判官がさらっと負け判決を書いた場合にも当てはまる（チクショーこの裁判官わかってねぇぜ！）ことに気づいて自分にもザクザク刺さっています。

なお、Twitterでは「プライド高くてもこっそり言われたこと試してみる」ことが大切だという声が寄せられました。また「謙虚に「真似る」ことをしない人。凡人はまずは真似ることからだと思う。」という声も。素直さに関係する言葉だと思います。

それと素直であることに関連してですが、「孤立しがち」なのは気を付けたほうが良いとのことでした。「雑談レベルでも入ってくる情報って重要なんでしょうね。「孤立したら落ちる」は環境が異なる複数回受験合格者の多くが言っていて、興味深いです。」とのことで、おそらく情報が入ってこないと独自路線に走ってしまって独善的になるからでしょうね。周りの情報を遠ざけて頑固になっちゃだめです。

いろんな教材に手を出す

情報が多すぎるほど入ってくるとこれまた問題で、色んな教材に手を出してしまいがちです。しかし、これも合格から遠のいてしまうのではないかと思います。いろんな教材に手を出した結果、最初の部分、たとえば民法総則、権利能力の主体だけに詳しい受験生とかイヤでしょう（笑）

そもそも、この世にこれをやれば合格するなんて完璧な教材なんてないのですから、そこはある程度妥協して、絞って繰り返すほうがよっぽどいいのではないかと思うのです（これは最後にあたしの勉強法で書きます、お役に立つか分かりませんが…）。

Twitter上では「100％合う教材はない」のだから「ちょっと気に食わない部分は他からその教材に書き写す」などの工夫をすべきとの意見がありましたが、まったく同意見です。

他方で合格しにくい受験生の傾向として「過去問を解かない。」という声もありました。過去問はいうまでもなくゴールを教えてくれる最高の教材なので、これはなるべく早期にとりかかったほうが良いと思います。

勉強法のうんちくがすごい

勉強法マニア、これもまた、合格が遠いのではないかと思います。格闘技で個別の技に詳しいからといって格闘技が強いかといったらそうでないでしょう。

他方で、「なかなか行動（試行錯誤）しない方が問題で、例えば、様々な勉強法を“実際にちょっと試した”結果として「うんちくがすごい」のは悪くないです。」というご意見もありました。ただ癖のあるベテラン受験生は勉強法マニアでうんちくがすごい方がいたので、やはり「勉強法のうんちくがすごい」はあげてしまいますね。

勉強時間・量が圧倒的に足りてない

もう、勉強時間と量、これは絶対的な話ですから説明も不要かと思います。天才以外は、勉強しなければ、合格しないのです。質より量が大事で、質を高めるという自己判断ではできないことをしないという指摘もありました。

勉強の量と時間の確保。ところがですね、Twitterでも挙げられていたのですが、不労生活（浪人生活）を全力で楽しんでしまうという、ね。そこは自分を律しないといけないんです。

それとこんな警告も目にしました。「Twitterやってる暇あったら、受験勉強した方がいいと思うよ、マジで。」。うん、マジでTwitter含むSNSには気を付けてくださいね…（笑）

弱点の洗い出しをしない

弱点の洗い出し、これはTwitterで皆様のレスを読んでいて、急に思い出したことです。

資格試験は範囲が広いため、弱点を洗い出してそれを克服するという作業が重要になってきます。模試や答練をいろんな理由を付けて受けないというのも弱点の洗い出しをしないということですね。Twitter上では「他人に添削されるのを嫌う人（は合格しにくい）。」との声も上がりました。

アウトプット（答練や模試）が重要だと聞くと思います。実際にアウトプットをすることは、そもそも弱点の洗い出しのためです。把握して一つ一つ克服することが重要なんだと思います。

これのリプで「同じ趣旨かもですが、伊藤塾で、択一は各問の手応えを ◯絶対にコレ！ △こっち？自信ない ×分からん… 印をつけておいて、◯なのに間違えてたら猛復習しなさい。 △×は正答率と比較して自分の手応えと同じならOK。 乖離してたら（×なのに80%とか）やはり復習…とか言われたのを思い出しました」とご意見がありました。手ごたえとの比較ですね、あたしは普通に客観的な×（間違い）△（迷った）だけでしたが、これもいい方法だと思います。

また、Twitter上ではこんな声も。「本試験の敗因分析をしない人ですかね…再現答案に落ちた理由が詰まっているのですが、そこにとことん向き合えないまま次年度の勉強に進んでしまう人です。 プライドが高すぎるのだと思います。」「初見の本試験を本番の条件で解いた再現答案は最高の軌道修正材料ですからね…。」。これは、弱点の洗い出しの最たるものだと思います。

そのほか「定義を覚えない」とか、「六法を引かない」という点を挙げてる方もいました。六法は引こうね。約束だよ！

一昔前の予備校事情について（アガルートって何なのよ！！）

余談なのですが、昔は予備校がたくさんあってですね、下記ツイートをしたところ、元受験生同士が集まってきて昔話で盛り上がりました。伊藤塾（伊藤真の司法試験塾）が新興勢力だったこともあるんですよ（笑）もうみんな大好き早稲田セミナーの成川学院長。絶対合格の叫び、ライフリー（笑）

若手弁護士の皆様から、今はアガルートやベクサなどが人気だと教えてもらいました！

あたしの受験方法（参考までに）

今は時代が違うので需要があるか分かりませんし、色々とあたしの事情を公開してしまうと容易に特定されますので、資格の勉強法についてだけ少し触れます。

いろんな合格法があると思います。あたしは生まれてこの方一冊の本も読んだことがないという弁護士も知っています（笑）なかなかクレイジーでしょう。

合格する方法は山ほどあるけれども、受かりにくい受験生は一定の型があると思いましたので、本ブログ記事を書いてみました。

受験生の皆さん、今も辛いけど受かっても辛い！でも同じ辛いなら受かったほうが良いです、頑張ってください！

事務員さんがいることのメリット

あたしが頭が上がらない人、それがうちの事務所の事務員さん。いつも大変お世話になっております。

以前、弁護士が集まる飲み会がありまして、法律事務所に事務員さんがいるメリットデメリットについてみんなで話したことがあります。これについては以前ツイートもしました。

あたしはこのツイートにあるように、法律事務所の事務員さんはやはり相談相手、精神面の安定ってのが大きいです。一人でこんな仕事やれへん（やれへん

それと誤字脱字のチェック。これも弁護士一人ではなかなか気づけませんからね…弁護士のヤバい誤字については、「法律事務所の事務員さんの仕事内容は？（事務員さんは弁護士の誤字にうるさい！）」をご覧ください。

法律事務所の事務員さんの仕事内容は？（事務員さんは弁護士の誤字にうるさい！）

法律事務所の事務員さんって一体何をしているのでしょうか。まあ、通常の会社のような事務職一般（お茶出しなどの来客対応、コピー取り）と似たようなことも求められるのですが、法律事務所の事務員さんには、弁護士を補佐する業務なのでもっと高度の職務内...

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2023.01.03

うちの事務員さんの特殊性

うちの事務員さんなのですが、長い付き合いでして、あたしが弁護士になったときにはすでにベテラン事務員さんでした。しかも、彼女はさらに前事務所の超ハイパーつよつよの先輩大御所事務員さんに鍛え上げられて仕上がっていたのです。あたしがかなうべくもありません。

また、あたしは２０２２年８月ころからTwitterを本格的に始めたのですが、意外とツイートが広まってしまい、この現象が面白かったため（しかもすぐに辞めようと思ってました）、ついうちの事務員さんにTwitterやってみたら受けたよ～と口を滑らしてしまいました。

Twitterを辞めようと思っていたので実際にTwitterアカウントも消したのですが、事務員さんが「おもろいから、このままやってよし！」とGOを出したので、Twitter界に即座に戻ってまいりました（笑）

なので、あたしのTwitterはうちの事務員さんが生命線を握り、その上、事務員さんが四六時中監視しています。事務員によって生かされる命なのです（笑）

うちの事務員さんのツイート紹介（ほぼ悪口）

さてうちの事務員さんについてツイートが蓄積されてきましたので、ご紹介します。ほぼ悪口（笑）

うちの事務員さんは初めからハイパーつよつよ

うちの事務員さんが前事務所を辞めた時のエピソードに関するツイートです。

ボスが求める反省文に「私は悪くありません」と書ける女、それがうちの事務員。

こんなこともありましたね。弁護士や事務員さんの集まる懇親会での話です（あたしの地域では、昔は結構集まって飲み会したんです。）。

うちの事務員さんの暴言　その１

あたしがつらい思いをしてるときにも優しい言葉をかけてくれる、それが事務員さん。

あたしは家裁のごみ箱…（復唱

うちの事務員さんの暴言　その２

昔のこともよく覚えてくれている事務員さん。

そうねあたしは新人のときがピーク…

うちの事務員さんに事務員の資質を聞いてみた

Twitter上で、事務員さんにどの程度の学歴を望むか？という話題があがりました。一説にはMARCHが望ましいということ。あたしはそうは思わないんですけどね。これについてうちの事務員さんにどうお考えか聞いてみました。

うちは昭和のブラック…

でも事務さんの資質としては、やっぱり弁護士や大変な依頼者と渡り合う「メンタルの強さ」も重要だと思うんですけどね。

いつも弁護士の誤字脱字をチェックします

Twitterではですね、ネタであえて誤字を使うこともあるんですよ。弁護士が作成する書面において主張を争う場合に「否認」するという言葉を使うのですが、これをネタで「避妊」と記載したときのことです。ＬＩＮＥですぐに下記ツイートのように突っ込みが入り震えあがりました（笑）

誤字脱字チェックは事務員さんの本能なんですかね…

弁護士の生命線を握る、うちの事務員さん

一応うちの事務員さんには重大な死角がありまして、それは手土産や贈り物です（「法律事務所の手土産問題（弁護士の本音、相談時に手土産は必要か？）」）。結果、あたしがダメージをくらうだけなんですどね。

法律事務所の手土産問題（弁護士の本音、相談時に手土産は必要か？）

質問：法律事務所で弁護士に相談することになりました。手土産をもっていかないと失礼に当たるのでしょうか？初めてのことなので、どうすればいいかわかりません。法律事務所への手土産が必要かどうか？という質問ですが、決して必要ではありま...

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2022.12.17

以上、うちの事務員さんはハイパーつよつよ、でした（笑）このブログ記事、事務員さんに見つからないといいな（笑）

追記：見つかりました

離婚事件にあたり、よく問題となるのは「持ち家」の処理です。そして夢にまで見たマイホームというものでしょうか、その家にこだわる方が多くいらっしゃいます。まずは不動産の価値を確かめて、オーバーローンの不動産の場合はどうすればいいか、検討してみましょう。

まずは不動産の価値を確かめる！

離婚するにあたって、財産分与をすることになります。財産分与とは離婚をした者の一方が他方に対して財産の分与を請求することができる制度です。

財産分与の目的は主に夫婦が共同生活を送る中で形成した財産の公平な分配を図ることと考えられています。財産分与の額は夫婦財産の清算を基本としてまずは当事者間の協議によって金額を決めることになります。

財産分与は当事者間で協議が調わないときや、協議をすることができないときは、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。通常は離婚調停j事件の中でいっしょに財産分与の話し合いがなされますね。調停がまとまらなかったら離婚訴訟の中で決められることもあります。

家庭裁判所の審判、もしくは離婚訴訟では財産分与として夫婦の財産をそれぞれ２分の１ずつに分けるようになることが多いでしょう。要するに、財産分与は半分ずつ！というのが基本です。

財産分与の対象となる財産は、夫婦のいずれか一方の名義になっている財産であっても、実質的に婚姻中に築いた共有財産であれば財産分与の対象となります。婚姻中に夫がローンを組んで不動産を購入して夫単独名義になっている場合であろうともその不動産は実質的には夫婦の財産と考えられます。

このように夫婦の共有財産ですが、まず価値を把握しないことには正しい財産分与ができません。不動産につきましては、不動産業者にお願いして家の「査定」報告書を作成してもらいましょう。無料で見てもらえるところが多いと思います。

そしてできればその「査定」報告書は２社からもらっておくほうが良いです（その平均値で見ることをお勧めします。）。不動産の価格はけっこう幅があり、業者によってもその査定について観点が違うことがあります。

これらの不動産業者から出された査定額から住宅ローンの残債務を差し引いた価値が、その不動産の価値です。

たとえば質問者さんの不動産の価値が３０００万円だとすると、住宅ローンの残債務が３５００万円ですから、マイナス５００万円の価値である、すなわちオーバーローンの物件ということです。

※この場合、特に注意していただきたいのが妻であるあなたも住宅ローンの「連帯保証人」となっていないかです。連帯保証人となっている場合は、住宅ローン借入先からするとあなたは債務者です。この場合はよくよく考えて、ご自身が債務者としてローンを返済できるか否かを検討してください。そもそも返済が無理であれば債務整理などを視野に入れる必要があります。

オーバーローンのときは財産分与でどう処理される？

オーバーローンの不動産の財産分与ですが、ほかの夫婦共有財産がある場合についてどう分けるべきか、裁判例では大きく分けて２つの考え方があります。

です。たとえばほかに夫名義の預貯金５００万円があった場合には、①説（非通算説）だとオーバーローンを無視して夫２５０万円、妻２５０万円と分与することになりますが、②説だとオーバーローン部分が５００万円ありそれが夫の負担ですから夫名義の預貯金５００万円とが差し引きされ、妻に対する財産分与はなしという結論になるでしょう。

で、夫婦間の公平という観点から②の通算説が通説になってきているようです。少なくとも②説に近い考え方が取り入れられており、あたしも、数年前の妻側の離婚訴訟で、財産分与は②説に近い内容の判決をもらいました。すなわちオーバーローン不動産の多額のオーバーローン部分（８００万円程度でした）について、夫が負担するので他に２００万円程度の共有財産（夫名義の預金）があっても妻に財産分与はなし、ということです（…負け判決ですね。）。

どうしても家を手に入れたい場合は？

オーバーローンであろうがなかろうが、どうしても手に入れたい、私の家なんです！という方もいらっしゃいます．．．こういう方には、あたしは、あきらめるように説得することが多いです。

ですが家をどうしても取得したいという方にはいくつか方法はあります。夫との合意があることは前提となるのですが、それには３つ方法があります。

妻であるあなたが住宅ローンを引き継ぐ方法

①妻であるあなたが住宅ローンを引き継ぐ方法はいくつかあるのですが、通常は「免責的債務引き受け」といって、抵当権者及び借入先金融機関である債権者との同意が必要になります。事前に債権者と交渉をしてあなたが単独の債務者となれるか審査を経て同意をもらう必要があるのです。もちろんあなた自身の収入、勤務先などの属性が審査されることになります。その審査が通らなければ無理です。

なお、ほかにも別に新たな金融機関で借り入れを起こす方法があり、その場合は、その借入金で弁済することになりますが、当然新たな金融機関での審査が必要です（なお、ある金融機関に聞いたことがあるのですが「財産分与」の不動産取得では新たに借り入れさせてもらえないということもあります。新たな借り入れ原因は「売買」による不動産取得でなければならないとのことです。このように金融機関との協議も事実上大変だと思います。）。

夫がそのまま住宅ローンを支払う方法

②夫がこのまま住宅ローンを支払ってあなたが住み続ける方法、もしかするとこれを理想としている方が多いかもしれませんね。これは夫のローンを夫が払っているという本来的な形ですが、夫が支払わない場合のリスクを考えなくてはなりません。夫が支払わないときは家を失うことになります。あたしも、現に長期の住宅ローンの負担に耐えられなくなった夫側の破産事件を受任したことが複数あります。当然妻は住居を失いました。

事実上妻であるあなたが住宅ローンを支払う方法

③事実上妻が住宅ローンを支払って住み続ける方法、これは法的に第三者弁済（他人の債務を自己の名において弁済する）と言われるものです。ただ妻が支払えなくなった場合は債権者である住宅ローンの金融機関は夫に請求し、夫が支払わなければ抵当権が実行され住居を失います。また、不動産について名義は夫のままでしょうから、このまま妻が払っても夫名義の財産です。この不動産をどのように分割するのかということ（たとえばローン完済時に妻が取得し所有権移転登記手続きをすること。）も離婚時から取り決めておいた方がいいでしょう。

負動産にこだわること、やはりおすすめはしません

このように住宅ローンで購入した不動産の財産分与は一筋縄ではいきません。オーバーローンだと不動産ではなく負動産なんです。

住宅ローンの期間は通常極めて長期ですし、いずれが負担するとしても経済的には相当厳しい債務を引き受けることになりますからね。ツイートはこのような状況をつぶやいたものです。

不動産にからむ問題はこのように難しい問題をはらむことが多いです。少なくとも弁護士に依頼してよくよく相談の上、公正証書や調停で調停調書をまとめるべきだと思います。

なお、法的に意味のない調停調書にしてしまって問題になったケースもありますからね、お気をつけてください。これは、関連記事「弁護士をつけずに調停をしたら失敗しました（調停調書でも強制執行ができない？）」をお読みください。

弁護士をつけずに調停をしたら失敗しました（調停調書でも強制執行ができない？）

質問：数年前に弁護士さんをつけずに離婚調停をして、調停がまとまりました。調停調書の条項では「相手方は、毎月、（私と子の住んでいる家の）住宅ローンを支払うことを約束する。」となっています。ですが、住宅ローン代の８万円を支払ってもらえません...

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2023.01.16

被告人質問ってどんな手続き？

刑事裁判で、被告人質問が行われますが、この被告人質問とは、被告人が証言台の前で、弁護人や検察官、裁判官の質問に答えるという手続です。質問者さんは事実を認めているということですから、自白事件で、おそらく３０分以下で終わると思います。被告人が自身の言葉で事件について語るのですから、自白事件では量刑に関することになるので最重要な手続きだと言っても過言ではないと思います。

被告人に質問する順番は弁護人が質問→検察官が質問→裁判官が質問、という順番です。

ですから、被告人質問については、弁護人は事前に被告人と協議（準備）します。これはどこまで準備するか、弁護人によって個人差があるかと思います。あたしの場合ですが、当日質問する予定の質問事項を印刷した紙を準備して、こういったことを聞くので、あなたなりの答えを聞かせてくださいね、と説明して、一通り、口頭で練習して裁判に臨むことが多いですね。

それと実際によく被告人の方に（不安そうに）聞かれるのですが「手控え」「メモ」を見ながら答えることはできません！からご注意ください。法廷で被告人の記憶だけに基づいて質問に答えることになります。

被告人質問で聞かれる質問例

では被告人質問では何をどのように聞いていくのかですが一例をあげると…

• 犯行事実について（５W1H、いつどこでだれが何をどうした、を意識しながら事実を聞く）
• なぜ犯行に至ってしまったのか（犯行に至る理由）
• 被害者がいる場合は被害者に対してどう思うのか
• 被害者がいる場合の被害弁償はどうしたのか、どうするのか
• 今後の生活状況（親、配偶者と同居とか、勤務先は、とか身上関係）
• あなたはどのくらい反省しているのか（再犯の可能性、再犯防止の対策について）

まだほかにもあるかと思いますし、構成や順番は弁護人によるかと思いますが、弁護人としては最低限こういった質問は聞いていきます。

なかなか思い通りにいかない被告人質問！

このように被告人質問にあたり、弁護人は、事前に被告人と打ち合わせをしておきます。これは被告人の性格を見ながら、そして被告人は本事件について十分に反省しています、被告人は再犯のおそれがないですよということを裁判官に十分理解してもらえるように意識して準備していきます。

しかし、被告人といっても色々な方がいますので、弁護人としては正直苦慮することもあるんです。中には検察官の質問（これは反対質問と言います。）に喧嘩腰で答えっちゃったりする方もいます。法廷は喧嘩をする場ではありません…

あたしが法廷で見かけた弁護人の方も、とても苦労されていました。同業が見ると、ああ、ご苦労されているんだ…と胸が締め付けられる思いになる、これは、そんなツイートです。

被告人質問で、弁護人は「もう（このような犯罪は）やらないですね」って確認で聞くことはあるかと思います。先ほど述べたように、再犯の可能性はないという、被告人の強い意思をあらためて確かめる必要性があるからです。

ただ社会一般で生活される方の性格も様々なように、被告人の方も性格が様々です。ものすっごいこだわりを持つ方もいますし、物事のとらえ方がとても頑なな方もいます。この性格ではなかなか社会生活も大変だろうなと思う方も中にはいらっしゃいます。

上記ツイートの被告人もそんな方だったのでしょうね。とても生真面目で、もう二度とやらないとはいえず、色んな可能性を考えたら１００パーセントやらないとは言えないという結論に至ったのだと思います。ある意味、とても正直な方なんでしょうね。

このツイートに対しては同業の方から、その弁護人は情けない奴だ、事前準備でうまいこと持っていけるだろうみたいなコメントがつきましたが、あたしはそうは思いません。

無理に取り繕うことが弁護人の役割ではないと思いますし、熟練の裁判官もそういった取り繕いはすぐに分かることだと思います。刑事裁判においては被告人の反省を促したうえで、被告人のどうしても変えられない性格、能力があるならそれを踏まえたうえで、今後どうやって再犯をさせないかをともに考えていくことが、一番重要なことじゃないかな、と思います。

網羅しきれていませんが、読んでいただけると嬉しい記事を集めています。

随時更新予定です。

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2023.01.03

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2023.01.02

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2023.01.21

　離婚事件

①調停で調停調書を作っても安心できないことがあります。弁護士に依頼することをお勧めします。

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質問：家庭裁判所で、昔、離婚の調停を申し立てて、話がまとまり、調停調書をつくりました。そこには子供の養育費についての取り決めがあり、大学に入学した場合は大学卒業月まで月額４万円を支払うとあります。しかしずいぶん前から支払われなくなりまし...

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2023.01.13

②よくあるオーバーローンの不動産を抱えた離婚相談。早めの見切りが結局は良い結果になることも。

離婚事件と住宅ローン（オーバーローン不動産の財産分与の考え方）

質問：離婚を考えていますが、どうしても家を手放したくありません！！絶対家は私のものです。家は３年前に３８００万円で夫名義の住宅ローンで購入しましたが、残債務は３５００万円です。離婚事件にあたり、よく問題となるのは「持ち家」の処...

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2023.01.27

③調停では弁護士をつけないと失敗することがあるんですね。しかも取り返しがつかないことも。

弁護士をつけずに調停をしたら失敗しました（調停調書でも強制執行ができない？）

質問：数年前に弁護士さんをつけずに離婚調停をして、調停がまとまりました。調停調書の条項では「相手方は、毎月、（私と子の住んでいる家の）住宅ローンを支払うことを約束する。」となっています。ですが、住宅ローン代の８万円を支払ってもらえません...

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2023.01.16

④調停で、弁護士はあなたの壁になって、あなたを守ります！メリットをお伝えします。

離婚調停では弁護士をつけるべきでしょうか？(調停で弁護士を頼むメリット）

質問：離婚調停を考えています。調べていると自分一人でもできるという話を聞きました。離婚調停では弁護士を付けたほうが良いのでしょうか？弁護士に依頼するメリットを知りたいです。前提として、離婚調停自体は弁護士をつけなくても、本人だ...

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2023.01.22

　破産事件

①いったい何があったというの、あたしにも分からない、江戸川区の闇。

法テラスでの破産手続きも大変なんだよ？！（法テラスを利用した生活保護受給者の自己破産事件を辞任した話）

質問：法テラスを利用して自己破産をお願いしたいです。生活保護受給なので、簡単に破産ができると聞きました。本当でしょうか？ネットで検索をしますと法テラスを利用して債務整理（自己破産）をすすめるサイトが山ほど出てきます。これを読む...

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2023.01.02

②バブリーな時代を経験した方とのギャップですかね…

買い物依存症で自己破産する場合の注意（自己破産と反省文）

質問：買い物依存症で借金が返せなくなり、弁護士に破産事件を依頼しました。弁護士から反省文を書いてと言われています。何を書けばいいんでしょうか？破産事件で反省文を書くように求められたとのことですね。あたしも実際、よく破産事件を受...

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2023.01.02

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質問：破産事件で裁判所で裁判官と面接することになると言われました。どんな感じなんでしょうか？？破産事件では裁判官と面接することがあります。一般に審尋と言われる手続きです。下記のツイートは審尋で実際にあたしが見た状況をツイートし...

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2022.12.30

　街弁の就職活動（修習生向け）

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ブラック法律事務所から逃げよう！！

質問：司法試験に合格して修習生になったばかりです。修習地ではない地方の法律事務所に就職したいのですが、ブラックな法律事務所ってあるんですか？Twitterをしていると弁護士のツイートでたびたび目にする機会があるのが、ブラックな...

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2023.01.29

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質問：司法試験に合格して、現在修習生で就職活動をはじめました。どんな法律事務所が良いでしょうか、良い弁護士の特徴を教えてください。この質問は、実は修習生のツイートを基にしました。就活中の修習生ですが良い法律事務所ってわからない...

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2023.01.14

③女性修習生、がんばって！ニーズはあるから！

弁護士（街弁）の就職活動は結構厳しい（弁護士の就職事情、特に女性の場合）

質問：弁護士って司法試験に合格しているわけだし、就職が厳しいわけはないですよね？弁護士（街弁）の就職事情は...？？弁護士（ここでは街弁、通常、街でよく見かける小規模の法律事務所の弁護士を指します。）の就職活動ってあま...

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2023.01.10

③笑える？笑えない？激務の後輩弁護士シリーズ。今は元気で大丈夫！

弁護士の仕事は激務なんですか？（激務の後輩弁護士シリーズ）

質問：弁護士の仕事ってWLB（ワークライフバランス）はどうなっていますか？激務なんでしょうか？弁護士は激務のことも多いです弁護士って激務なんでしょうか？という質問に対してですが、街弁業界では、WLBって何でしょうか？と...

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2023.01.13

　うちの事務員さんはこわい

①シャレにならないぞ！

うちの事務員さんはハイパーつよつよ

事務員さんがいることのメリットあたしが頭が上がらない人、それがうちの事務所の事務員さん。いつも大変お世話になっております。以前、弁護士が集まる飲み会がありまして、法律事務所に事務員さんがいるメリットデメリットについてみんな...

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2023.02.15

　修習時代のはなし（ビスケ師匠）

回答：相手方の弁護士は贈り物を受け取れません。感謝の言葉だけで十分です。

弁護士として受け取れない贈り物がある！

通常、依頼者からいただくことが多い手土産や贈り物、とてもうれしいものです。以前、記事にも書いたとおり「法律事務所の手土産問題（弁護士の本音、相談時に手土産は必要か？）」なんですが、依頼者とのコミュニケーションにもなりますしね、ありがたいです。

法律事務所の手土産問題（弁護士の本音、相談時に手土産は必要か？）

質問：法律事務所で弁護士に相談することになりました。手土産をもっていかないと失礼に当たるのでしょうか？初めてのことなので、どうすればいいかわかりません。法律事務所への手土産が必要かどうか？という質問ですが、決して必要ではありま...

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2022.12.17

ただ、弁護士という業務上、贈り物を受け取れないこともあるのです。

たとえば国選弁護人の場合、名目のいかんを問わず、被告人その他の関係者から報酬その他の対価を受領してはならない（弁護士職務基本規定４９条１項）のです。報酬その他の対価とは金銭だけでなく贈り物も含まれています。その他の関係者とは親族に限られず事件に関係する人を指すとのことです。対象が結構広いんですよ。このように被告人及びその他の関係者からの贈り物、これは受け取れません！

さらに、民事事件においては弁護士法２６条とそれを受けて弁護士職務基本規定５３条で「弁護士は、受任している事件に関し、相手方からの利益の供与」を受けてはならない、とされています。ここにいう「利益」は人の需要や欲望を充たす一切の利益を言い、もちろん報酬、謝礼の意味を有するものが含まれます（さらに日当旅費等の実費弁償の性質であっても含むとされており、もっと広い概念です。）。

でも郵送で送られてくることもある！そんなときは？

ですから事件の相手方からは贈り物を受け取ってはいけません！これは法律事務所の事務員さんもよくわかっていることなんです。しかし、虚を突いて郵送で送られてくる贈り物があるのです。これが法律事務所に届いてしまった．．．ということがあるのです。これが下記ツイートです。

イチゴ、とても美味しそうだったのですが、泣く泣く送り返すこととなりました（送料は当事務所負担です。）。生ものですからね、送り返すとダメになっちゃうかもしれませんが、しょうがないんです（涙）

弁護士は見知らぬ贈り物がこわい！（爆発するかも？）

さらに、贈り物関係ではこんなお話があります。笑えない笑い話なんですが、弁護士って人様の紛争解決を目的とすることもあり、たまに人の恨みを買うことがあります。ですので贈り物といっても誰から送られてきたものかわからないと、やはり警戒してしまうものです。爆発物が入っているんじゃないかなんて恐怖に思う弁護士もいると思います。

このエピソードをまとめたのが、下記のツイートです。やはり恨みを買った心当たりのある弁護士の話なんですね（笑）

回答：給与等差押などの強制執行はできません。別途立替金請求等の民事訴訟を提起する必要があります。

最近は離婚調停など、弁護士を付けなくても本人でもできる！ということで弁護士を付けずに調停を申し立てたりするケースも増えているようですね。ただ、いたるところに落とし穴もあります。

調停調書って何ですか？

離婚調停における調停調書とは、調停手続の中で当事者である夫婦が合意した内容が記載されるもので、調停が成立したら作成されます。

私たち弁護士は、通常この「調停調書」を獲得するために調停を利用します。それほどまでに調停調書は重要なものなのです。

なぜ、調停調書は重要なのでしょうかか？それはの離婚調停の成立についての調書の記載は確定判決と同一の効力をもつからです。そして確定判決と同一の効力ということは、一方が約束を守らない場合に、他方が強制執行をする根拠となるということです。とても強力な効果をもつのが調停調書です。

本人だけで調停をするリスクとは

じゃあ、調停調書ができれば強制執行できるんですね！と思った方、大きな間違いです。

ここがむつかしいところなんですが、強制執行することができるためには、明確な文言が必要となってきます。調停調書の条項になっているからと言って必ず強制執行ができるものかは限らないのです。

たとえば、質問者の方は調停で「相手方は、毎月、（私と子の住んでいる家の）住宅ローンを支払うことを約束する。」という調停調書を作ってもらいました。

しかし、金銭の支払いについて、相手方の財産に強制執行できるような文言にするには、「毎月、毎月末日限り○○円を○○の口座に振り込んで支払う。」などといった文言にしなくてはなりません。

その上「支払うことを約束する」という条項では、「約束する」意思が示されているだけです。「支払う」意思が明示されていないため強制執行の根拠にならないとされるでしょう。

すなわち、このような文言では強制執行ができません。一般の方からすると「なんで？こんなにわかりやすくはっきりと書いてあるじゃん！」と思われるかもしれませんが、これが私たち弁護士の法的な観点（強制執行ができるか否かについての観点）からすれば、全く違うものなのです。

調停でも弁護士を付けることをおすすめします

ええ、そんなひどいと思った方、これが弁護士を付けないことを選ぶリスクなのです。私たちは何も仕事が欲しいから弁護士を付けろと言っているわけではないんです。

二度手間になったり、取り返しがつかない事態になるリスクがあるから、弁護士を付けた方がいいですよということなんです。下記ツイートはこのような事態についての注意を述べたものです。

また、裁判所と相談したのに！なんでこんな意味のない調停調書になったの？というクレームを聞くこともありました。

裁判所は紛争解決の和解（調停成立）のために落としどころを探っているだけであって、一方当事者の意向を汲んで全面的に手とり足とり叶えてくれるところではないのです。

また他の弁護士からも、本人の調停事件に途中から代理人として介入した際に、水面下で本人に不利に進んでいたことが判明したこともあり本人調停はやはりリスクがあるよね、といった声も聞かれました。

なお、下記ツイートは多くの方に読んでいただけたようです。同業者の方の賛同コメントもいただきました。みな経験があることなんですよね。

ちなみに「絵に描いた餅つき大会」というフレーズなんですがこのツイートを読んだ弁護士の方たちにちょっと受けました（笑）うちの事務所ではよく使う言葉なんですけどね（笑）。

弁護士つけず当事者でやってる調停事件のリスク。成立したけど調書は何の意味もない（ただのお約束）条項だった！ってことも多々あった。後で困って相談に来るんだけど執行力なんて説明しても相談者はなかなか理解できない。絵にかいた餅つき大会よ。弁護士に相談もしないリスクは理解してほしい。

@onbensecond

質問者さんはすでに離婚について調停を申し立てて、養育費等の調停調書までつくってあります。過去の養育費滞納分について、養育費について調停調書があれば相手方の給与等を差押することができます。そのため、あたしは法テラスを利用したうえで債権を差押えるという債権差押え事件を受任いたしました。※なお、本記事は実際にあった事案の事実を変更しております。

ところが、差押申立の準備を行った（具体的には、大学入学という停止条件が成就したという執行文付与申請という手続きを行った）ところで裁判所から突っ込みが入りました。調停調書の文言が「大学」となっているので、実際は「専門学校」入学である以上、難しいのではないか？ということです。すなわち裁判所から差押ができない（執行文付与できない）のではと示唆されたということです。

そこであたしは専門学校は資格を取得する目的のものであることから通常の短大と社会的役割が変わらないこと、そもそも２０歳を超えて養育費の延長を認めた趣旨が①親の経済的状況、学歴等から子の大学等進学が想定されること②子が学生であり就学中である場合、生活費の獲得は困難であることをあげて、①②の趣旨は専門学校であっても変わるところはないといった内容の意見書を提出いたしました。

もちろん申立にあたり学校のパンフレットや入学証明書なども添付して補足していました。

これを受けて、裁判所は執行文を付与してくれて、無事、給与差押手続きを進めることができ、差し押さえをされてびっくりした相手方が直接依頼者の口座に支払いをしてくれて、養育費の滞納分を回収することができました。

よって本件の回答としては、大学との取り決めがあっても、「専門学校」進学でも過去の養育費滞納分の差し押さえができたのですが、この事案はあくまで過去の事案で現在はどうかわかりませんし、当該手続きやその裁判所によって判断が異なることもあろうかと思いますのでご注意ください。

専門学校進学もポピュラーになっている時代なんですから、こういった争点をうまないためにも、調停や公正証書における養育費の取り決め時においては「大学に入学した場合は」ではなく、「大学及び専門学校に入学した場合は」という文言にしておいた方が良いでしょうね。

まあ、本件において債権回収ができたのでめでたしめでたしなのですが、法テラスを利用した場合、経済的利益が３０００万円以下であればその経済的利益の１０％及び税が報酬（弁護士費用）として決められています。

事件の結果、経済的利益を得た場合は、上記費用とは別に報酬金が発生します。経済的利益3000万円までは、入金額の10％+税が報酬金の目安になります。3000万円を超える部分についての報酬金目安は、6％+税です。
相手方から当面取り立てができない場合は、法テラスが報酬金を立て替えます。その際の報酬金目安は66,000円～132,000円です。

法テラスHP　弁護士費用・司法書士費用の目安

これは、法テラスを利用した依頼者から弁護士に対して、支払われることになっています。これが請求しても依頼者から、支払われませんでした。結局報酬をとりっぱぐれてしまったのです（法テラスが支払ってくれるわけではないのです。）。

あたし自身としてはやるべきことをやったので、未だに怒っている出来事なのですが、こうしてネタにすることもできたので無理やり消化させています。ふー。